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Radar da Reforma
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A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, criou dois novos tributos — a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que juntos formam o chamado IVA Dual — e trouxe regras específicas para quem aluga imóveis. Se você é locador pessoa física, entenda o que muda no cenário atual.
1. Quando a pessoa física passa a pagar CBS e IBS sobre o aluguel?
Hoje, o aluguel recebido por pessoa física é somado aos demais rendimentos e tributado apenas pelo Imposto de Renda. Pela nova lei, o locador pessoa física que explora a locação como atividade pode ser considerado contribuinte da CBS e do IBS — mas só quem cumpre os dois requisitos ao mesmo tempo:
• Receber mais de R$ 240.000,00 por ano com aluguéis;
• Alugar mais de 3 imóveis distintos (ou seja, 4 ou mais).
Quem não atinge os dois limites juntos continua pagando apenas o Imposto de Renda, como ocorre atualmente. Exemplo: quem tem 4 imóveis alugados, mas recebe menos de R$ 240.000,00 por ano, não entra na CBS/IBS. O limite de R$ 240.000,00 é corrigido mensalmente pela inflação (IPCA).
2. Regra dos 20%
Se, no decorrer do ano, a receita com aluguéis ultrapassar R$ 288.000,00 (que corresponde aos R$ 240.000,00 base acrescidos de 20%), o locador entra na nova tributação naquele mesmo ano, mesmo sem ter mais de 3 imóveis alugados — conforme a interpretação predominante da norma. Como há discussão na doutrina jurídica sobre essa regra específica, vale consultar um especialista em caso de dúvida.
3. Alívio para a moradia
Para reduzir o custo da moradia e evitar o repasse excessivo de impostos ao inquilino, a lei traz dois benefícios fundamentais:
• Redução de 70% na alíquota: Aplica-se sobre a tarifa da CBS e do IBS na locação de imóveis. Na prática, de uma alíquota estimada em cerca de 26,5%, a tributação cai para aproximadamente 8%;
• Redutor Social: Abatimento de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial alugado, aplicado diretamente sobre a base de cálculo do imposto.
4. Fiscalização mais eficiente
A Receita Federal passa a cruzar dados de contratos digítais, endereços e proprietários com maior precisão, contando com o apoio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sinter. Com essa integração tecnológica, a locação deixou de ser um “ponto cego” para o Fisco, exigindo maior rigor na declaração das informações.
5. Planejamento faz a diferença
A nova lei abre espaço para escolhas estratégicas, uso de créditos e aproveitamento de redutores. O planejamento tributário deixa de ser apenas uma medida defensiva e vira uma ferramenta de competitividade no mercado imobiliário. A cobrança dos novos tributos começa de forma gradual a partir de 2027, com aplicação plena prevista para 2033. Antes de qualquer decisão, procure um contador ou advogado tributarista para avaliar o seu caso específico.